Konut ve Çatılı İşyerleri Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan kira sözleşmesine belirli süreli kira sözleşmesi denir. Belirli bir süre belirtilmeksizin yapılan kira sözleşmelerine ise belirsiz süreli kira sözleşmesi adı verilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Konut kişilerin sürekli yaşama gayesiyle edindikleri, barınmalarına, yeme- içmelerine imkân sağlayan mahremiyetini yaşamak için seçtiği taşınmaz yapıdır. Bu yapının toprakla sağlam ve sürekli bağlantı içinde olması gerekir. Bu şekilde kolaylıkla sökülüp alınabilecek ve toprakla sürekli bir bağlantısı olmayan çadır, baraka gibi hafif yapılar ve karavan gibi araçlar konut olarak sayılmamaktadır. Ancak konut denildiği zaman akla sadece alışagelmiş daire gelmemelidir. Bir taşınmazın banyosu, mutfağı ve hatta yapı kullanma izninin olmaması söz konusu taşınmazın konut sayılmasına engel teşkil etmez. Ancak bununla birlikte, tek başına bir mutfak veya banyo veya bir hobi odasının da konut teşkil etmeyeceği açıktır.

Çatılı işyeri ise ticari, sınai veya tarımsal bir faaliyetin yürütülerek bir mesleğin icra edildiği üstü kapalı yapılardır. Kanun kuyucu çatılı ifadesine dikkat çekerek mutlaka yapının üstünün kapalı olması gerektiğini vurgulamıştır. Örneğin üstü açık otoparklar için çatılı işyeri hükümleri değil genel kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanacaktır. Aynı şekilde bir hobinin yapıldığı veya eşyaların saklanması amacıyla kullanılan bir depo bir meslek icra edilmediği için genel kira hükümlerine tabi olacaktır.

Konut ve çatılı işyerlerinin kira sözleşmelerinde kira bedeli, aylık net bir rakamın ödenmesi şeklinde belirlenebileceği gibi, kiranın belirlenebilir olduğu başka bir şekilde de kiranın ödenmesi de kararlaştırılabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona ermesi

 1. Kira sözleşmesinin Bildirim Yolu ile Sona Ermesi: 

Türk Borçlar Kanunu m. 350’de “Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmü haizdir. İlgili kanun hükmü ile tahliye davasının kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılacağı, hüküm altına alınmıştır.

Kiracının belirli kira sözleşmesinin sonunda ve belirsiz kira sözleşmesinin her anında sözleşmeyi feshetmek için haklı bir sebep göstermesine gerek yok iken kiraya veren, 10 yıldan az süreli kira sözleşmesini feshetmek için haklı sebebinin olması gerekir. Kanun Koyucu bu sebepleri tek tek sayarak sınırlandırmıştır;

 • Kiraya verenin, Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Türk Borçlar Kanunu’nda, belirli süreli kira sözleşmelerinde olduğu gibi, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiraya verenin bildirimle sona erdirmesine ilişkin hükümlere yer verilmiştir. TBK m.347/2’e göre, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.” denmektedir. Kira sözleşmesinin başlangıç anındanitibaren olmak üzere on yıl dolmadan önce kiraya verenin sebepsiz bir şekilde sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Fesih döneminin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın; samimi, zorunlu, gerçek ve sürekli olması gerekmektedir.

 Türk borçlar Kanunu’nun 329. Maddesi uyarınca davacı kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık yeni kira döneminin başlangıcından 3 ay öncesinde yazılı fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.

 Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi uyarınca, özleşmenin sona ermesinden 15 gün öncesinde kiraya veren tarafından yazılı fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.

Sonuç olarak kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kiralarında kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise ve son olarak kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiirminde bulunulmak şartıyla kira döneminin bitimi itibariyle birlikte 1 ay içinde, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmak şartıyla kira sözleşmesinin bitimi itibariyle 1 ay içerisinde dava açılmak zorundadır. Ayrıca şuna da dikkat edilmelidir ki, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için davaya konu olan ihtiyacın gerçek ve samimi de olması gerekmektedir.