PR – M – 019
Türk Borçlar Kanunu’nun 313. ve devamı maddeleri uyarınca
- Kiracı, kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür.
- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
- Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir.
Kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi için ise 3 farklı yöntem vardır
- Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası gereğince kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi için; kiracı kira sözleşmesi içerisinde iki farklı ay için ödeme yapmamış olmalı ve ihtar muaccel olmuş kira bedellerine ait olmalıdır. İki haklı ihtar gönderilen kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğinde olduğundan mahkeme tarafından da re’sen dikkate alınır. Gönderilen ihtarname daha sonradan açılacak dava için delil niteliği taşıyacağından ihtarnamelerin noter aracılığıyla gönderilmesi ispat açısından önem arz eder.
- İkinci yol ise kiracıya karşı dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatıldıktan sonra kiracı borçluya ödeme emri gönderilir. Ödeme emri ile ödeme emrinin borçluya tebliğinden itibaren 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde borca itiraz edilmezse ve 30 gün içinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir (İİK 269).
- Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılması. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca kiracı vadesi geldiği halde kira borcunu ödemezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verir ve bu sürede de kira bedeli ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri için verilecek süre 30 günden az olamaz. O halde, kiraya veren kiracıya ihtarname ile 30 gün içinde ödeme yapması gerektiğini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir.
İhtarname gönderildikten sonra kiracı 30 günlük süre içerisinde kira bedellerini ödemez ise; kiraya veren tarafından başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın ve kira döneminin sonu beklenmeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen karar ile kiraya vere cebri icra yolu ile icra dairesinde gerekli tahliye işlemlerini başlatabilir
TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
İki haklı ihtarname gönderilmesi suretiyle açılacak olan tahliye davası için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tahliye talepli olarak başlatılan icra takibi neticesinde açılacak olan tahliye davası ise taşınmazın bulunduğu yer İcra Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır. Zira Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi” başlıklı 4. maddesi “Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesince görülür.” hükmünü amirdir.
08.10.2021
Ensar Emre AKSOY
Avukat/Yönetici
