PR – M – 024
Önalım sözleşmesi, önalım hakkı sahibine, sözleşme konusu taşınmazın taşınmaz maliki tarafından üçüncü kişilere satılması halinde önalım sözleşmesi hükümleri uyarınca taşınmazı öncelikle satın alma hakkı veren bir sözleşmedir.
Önalım hakkı mevzuatımızda 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nda ve 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmektedir. Ancak TMK’da sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkı ile birlikte yer alırken, TBK’da yalnızca sözleşmeden doğan önalım hakkına yer verilmiştir. TMK m.735/3 uyarınca yasal önalım hakkının kullanılmasına ve bu haktan vazgeçilmesine dair TMK hükümleri, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulama alanı bulacaktır.
Önalım hakkı, sözleşme konusu taşınmazın üçüncü kişilere satılması durumunda kullanılabilir. Bağışlama yapılması, taşınmazın cebri satışa veya kamulaştırmaya konu olması, miras yoluyla intikal gibi durumlarda bu hak kullanılamaz. Ancak Yargıtay, muvazaa ihtimali bulunduğunda bu husus ispatlanabilirse bağışlama söz konusu olsa dahi önalım hakkının kullanılabileceğini belirtmektedir.
Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı şekil yeterlidir. Sözleşme konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesiyle birlikte yapılması da mümkündür.
Sözleşmeye konu taşınmaza dair satış sözleşmesi yapıldığında, satıcının veya alıcının bu durumu önalım hakkı sahibine bildirme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması ve satış sözleşmesinin içeriğini ihtiva etmesi zorunludur.
Önalım hakkı, en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir.
Önalım sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi zorunlu değildir. Ancak şerh verilmezse, önalım hakkı sahibi, taşınmazın üçüncü kişi adına tescil edildiği durumlarda yeni malike herhangi bir talep yöneltemeyecektir. Yalnızca, önalım sözleşmesinin tarafı olan eski malikten tazminat talep edebilecektir. Şerh verildiği durumlarda ise bu şerh, eşyaya bağlı borç etkisi yaratarak, tapuda üçüncü kişilere tescil yapılsa dahi her yeni malike karşı önalım hakkının ileri sürülmesini sağlayacaktır. Tarafların önalım hakkının tapuya şerh verileceğine dair bir şerh sözleşmesi yapmaları gereklidir. Şerhin etkisi her halde en fazla on yıl olabilir. Taraflar şerhin etkisinin daha uzun süreceğine dair anlaşma yapamazlar.
Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Dava süresi, alıcı yahut satıcının taşınmazın satışına ilişkin noter kanalıyla yaptığı bildirim tarihinden itibaren üç ay, her halde satışın yapıldığı tarihten itibaren ise iki yıldır. Bu süreler hak düşürücüdür. Önalım davasında davacı, taşınmazın satış sözleşmesi hükümleri uyarınca kendi adına tescilini isteyecektir. Önalım hakkı tapuya şerh verilirken önalıma dair şartlar taraflarca önceden belirlenebilir. Buna nitelikli önalım sözleşmesi denilmektedir. Satış bedeli de bu kapsamda belirlenerek tapuya şerh verilirse önalım hakkı sahibi dava açtığında şerh edilen bedel üzerinden taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilecektir. Önalım hakkı sahibine bir bildirim yapılmamışsa ve hak düşürücü süreler geçtiği için artık önalım hakkı kullanılamıyorsa, satıcıdan yalnızca önalım sözleşmesi uyarınca tazminat istenebilir.
TBK m. 239’a göre taraflar aksini kararlaştırmadıkça sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, yalnızca miras yoluyla mirasçılara geçebilir.
Önalım hakkından feragat etmek mümkündür. TMK m.733 uyarınca feragat resmi yazılı şekilde yapılmalı, ardından tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
16.05.2022
Hasan Doğukan ALPTEKİN
Stajyer Avukat
