PR-G-003
Kira sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme olup sözleşmenin her iki tarafına da yerine getirilmesi gereken edim yükümlülükleri yükler. İşbu kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından birisi kira bedelidir. Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü prensibi çerçevesinde serbestçe belirleyebilirler. Her kira sözleşmesinde olduğu gibi konut ve çatılı işyeri kiralarının bedeli de sözleşme kurulurken sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflarca kararlaştırılabilir. Buna karşılık, sözleşmenin devamı sırasında sözleşmenin zayıf tarafını korumak amacıyla, Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine bazı sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlandırmalar konut ve çatılı işyeri kirası uygulaması bakımından 2 şekilde karşımıza çıkar: Kiraya verenin fesih hakkının sınırlandırılması ve kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılması.
- Kira Bedelinin Belirlenmesi
Taraflar, TBK m.344/1, c.1’e göre yenilenen kira dönemlerinde kira bedelini bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla serbestçe kararlaştırabilirler. Kanun koyucu üretici fiyat endeksindeki artış oranını esas aldığından taraflar tüketici endeksindeki artış oranını esas alsalar bile, tüketici endeksindeki artış oranı, üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşıyorsa, yine yasa gereği üretici fiyat endeksi esas alınacaktır. Bu hükmün uygulama alanı bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da geçerlidir.
- Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti
Tarafların, beş yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesinde veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelindeki artışı belirlemediler ise veya artışı belirlemiş olsalar bile artış oranını veya miktarını belirlememiş olmaları mümkündür. Bu durumda, TBK m.344/3 gereğince tarafların anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın hakim üretici fiyat endeksindeki artış oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun olacak şekilde kira bedelini tespit edecektir. Kiralananın durumu değerlendirilirken kiralananın kalitesi, büyüklüğü gibi nitelikler göz önünde bulundurulacaktır. Emsal kira bedelleri değerlendirilirken ise olağan şartlar esas alınır. Hakim hakkaniyete göre değerlendirme yaparken tespit edeceği kira bedeli, önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemelidir. Ancak, altıncı yıldaki bu belirlemeden sonraki beş yılın sonuna kadar kira bedeli, TBK m.344/2’de yer alan ‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’ hükmünce belirlenir.
- Kira Bedelinin Yabancı Para Olması Durumunda Kira Bedelinin Tespiti
TBK m.344/4’e göre aşırı ifa güçlüğü durumu saklı kalmak kaydıyla, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Aksi yönde yapılan anlaşmalar emredici hükümlere aykırılık teşkil edeceğinden kesin hükümsüz olur. Beş yılın sonunda kira bedeli tespit edilirken yine TBK m.344/3 gereğince hakim hakkaniyete göre değerlendirecektir.
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerini Sona Erdirme
Kural olarak, belirli süreli kira sözleşmelerini sona erdirme olanağı kiracıya aittir. Zira, TBK m.347/1, c.1 ve TBK m.347/1, c.2 hükümleri bu yöndedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kira bedelinin belirlenmesine kiraya veren bakımından sınır getiren TBK m.347’ye göre kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılacağı gibi kiraya veren sözleşme süresinin sona erdiğine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2020/8-242, K. 2020/712).
- Sözleşmenin Bildirimli Feshi
Buna karşılık, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini geçmesi durumunda kiraya verenin bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yine belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresi bitiminden en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunulmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı usulüne uygun olmak kaydıyla fesih bildirimiyle her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.
Stajyer Ecem ÖZGÜL
