PR – M – 017
Yürürlükteki Borçlar Kanunumuz kira sözleşmeleri başlığında konut ve çatılı işyerlerine ilişkin özel hükümlerin içerisinde kiracıyı koruyan pek çok düzenlemeye yer vermiştir. Kiraya verenin, kiracıyı kiralanandan tahliye etmesinin önünü açan ve bu kiracı lehine düzenlemelerin karşısında yer alan yazılı tahliye taahhüdü kurumu ise uygulamada önemli yer kaplamakta ve yargı kararlarına konu olmaktadır.
Tahliye taahhüdünün koşulları asıl olarak Türk Borçlar Kanununda yer almakla birlikte, Yargıtay içtihatlarında da bu taahhütte bulunması gereken çeşitli şartlara hükmedilmiştir.
Meseleyi farklı başlıklar altında incelemek gerekir.
A- 6098 S. TÜRK BORÇLAR KANUNU BAKIMINDAN
Kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi başlığında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona ermesini düzenleyen 352 maddesine göre;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Görüldüğü üzere hükümdeki koşullara uygun tahliye taahhüdü alındığı takdirde kiraya verenin süresi içinde icra dairesine başvurmak veya dava açmak yoluyla kiracının tahliyesini sağlaması mümkündür.
TBK m.352 uyarınca gerekli koşullar ise şunlardır:
1- Kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
Adından da anlaşılacağı üzere tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır. Bu bir geçerlilik koşuludur. Sözlü verilen taahhütler herhangi bir sonuç doğurmaz. Adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noterde resmi yazılı şekilde hazırlanması kiraya verenin lehinedir.
2- Taahhütname, kiracı veya onun yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir.
Aynı konutu veya çatılı işyerini kullanan kiracı dışındaki kişiler bu taahhütü veremeyeceklerdir. Yalnızca sözleşmenin tarafı olan kiracı taahhütte bulunabilir. Yine kiracının özel yetkili vekaletname verdiği vekili de taahhüte imza atabilir.
Birden fazla kiracı varsa her birinin imzası gerekmektedir. Yargıtay’ın içtihatlarında bu hususa rastlanmaktadır.
Kiracı tüzel kişi ise, tüzel kişiyi temsile yetkili kişilerce bu taahhüdün verilmesi gerekir.
Usul hukuku açısından da tahliye davası açıldığında tahliye talebi bölünebilir bir talep olmadığından bütün kiracılara husumet yöneltilmelidir (zorunlu dava arkadaşlığı).
3- Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından ve taşınmazın tesliminden sonra verilmelidir.
Kira sözleşmesinin imzalandığı sırada kiracının baskı altında olacağı ve iradesinin sağlıklı olmayacağı düşünülerek bu yönde bir düzenlemeye gidilmiştir. Sözleşme imzalandıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra herhangi bir tarihte taahhüt verilebilir. Kiracı dilediği tarih için taahhüt verebilir.
4- Taahhütname hiçbir kayıt ve şarta bağlanamaz.
Kiracı, taahhüdünde kiraya verene karşı bir koşul ileri süremez. Örneğin, “Yeni bir konut bulduğum takdirde” gibi bir kayıt yer alırsa taahhütname geçersiz olacaktır.
5- Tahliye taahhüdündeki tarih belirli olmalıdır.
Kiracı, açıkça belirlenebilen bir tarih seçmelidir. Muğlak tarihler içeren ifadeler taahhüdü geçersiz kılacaktır. Tarihin gün, ay ve yıl olarak net şekilde belirlenebilir olması gerekmektedir.
Yukarıdaki koşulları içeren bir tahliye taahhütnamesini alan kiraya veren, kiracının taahhütnamede kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.
Söz konusu süre hak düşürücü olup, vaktinde kullanılmazsa kiraya verenin tahliye isteme hakkı kalmaz.
Dava yolu tercih edildiğinde görevli mahkeme HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, tahliye talebi sözleşme ilişkisinden doğan bir talep olduğundan HMK m.6, m.7 ve m.10 uyarınca belirlenecek yetkili mahkemelerde açılabilecektir. Uygulamada genellikle davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa olunacağı yer ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri aynı yerde olduğundan dava buradaki mahkemelerde açılmaktadır.
TBK m.353’e göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
Bu hüküm, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye taleplerinde de geçerlidir. Kiraya veren, kiracıya hükümdeki bildirimi yaptığında dava hakkı bir kira yılı kadar uzayacaktır. Bildirim zamanı, dava açma hakkının doğduğu andan itibaren dava açma süresinin sonuna kadardır. Dava açma hakkının doğma sebebine göre bu süre farklılık gösterir. Tahliye taahhüdü bulunduğu durumlarda bu süre, taahhütteki belirli tarihten itibaren bir aydır. Yani bildirim bu bir ay içinde yapılmalıdır.
Kiracı tarafından tahliye taahhüdünün verilmesi anında yanılma, aldatma, korkutma durumlarından birinin varlığı halinde irade sakatlığı sebebine dayanılarak bir yıl içinde taahhütnamenin iptal edilmesi istenebilir.
B- 2004 S. İCRA VE İFLAS KANUNU BAKIMINDAN
Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde dava değil deicra dairesi aracılığı ile ilamsız tahliye takibi yolunu seçebilir.
Bu durumda İİK’nın m.272 ila m.275 hükümleri uygulanır.
Kiracıya bir tahliye emri gönderilir. Kiracının 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır.
İİK m.275: “Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.”
Kiracı, tahliye emrine itiraz ettiği durumda, adi yazılı kira sözleşmesindeki veya adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı veya tarihi açıkça inkar ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. Kiraya veren bu halde yalnızca sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (itirazın iptali ve tahliye talebiyle).
Tahliye taahhüdünün tarihi ve imzası noterlikçe onaylı ise, kiracı adi yazılı sözleşmedeki tarihi inkar etse dahi icra mahkemesi tarafından itirazı kaldırılmalıdır.
C- UYGULAMADAKİ ÖZEL DURUMLAR VE YARGITAY İÇTİHATLARI
• TBK’nın 346 maddesi konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmelerinde kiracı aleyhine düzenleme yasağını kaleme almak birlikte madde hükmü şu şekildedir; “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Bu hükme rağmen taraflar, yazılı tahliye taahhütnamesi ile cezai şart kararlaştırabilirler. Tahliye taahhütnamesinin ayrı bir sözleşme olması nedeniyle bu husus Yargıtay tarafından da geçerli kabul edilmektedir. Ancak cezai şart miktarının fahiş olup olmadığının hakim tarafından değerlendirmeye tabi tutulması gerekmektedir.
• Uygulamada sık rastlanan bir durum da kiraya verenlerin kira sözleşmesi akdedildiği sırada kiracıdan boş veya ileri tarihli tahliye taahhüdü almaya çalışmasıdır. Bu halde kanun hükmündeki şarta aykırılık bulunduğundan kiracının iradesi sakat kabul edilecek ve taahhütname geçersiz olacaktır.
Ancak Yargıtay son dönem kararlarında, taahhütnamenin kira sözleşmesinin kurulduğu sırada boş olarak verildiğinin ve üzerindeki tarihin sonradan doldurulduğu iddiasının kiracı tarafından yazılı delil (senet) ile ispat etmesini aramaktadır. Bu gibi hallerde ispat yükü kiracıdadır. Kiracı senet gösterebileceği gibi, yeminle de iddiasını ispat edebilir. Ancak tanık dinletemez.
Yine uygulamada kiraya verenlerin kira sözleşmesini eski tarihli düzenledikleri ve kiracıdan noter aracılığıyla tahliye taahhüdü aldıkları görülmektedir. İspat yükü yine kiracıda olup, kiracılar senet ile kiralananı teslim aldıkları tarihi ispatlamak durumundadırlar.
Sözleşmenin kurulduğu sırada boş veya ileri tarihli tahliye taahhüdü vermek zorunda kalan kiracılar, sözleşmenin kurulmasından sonra noter aracılığıyla ihtarname çekerek kiraya verene taahhütnamenin geçersiz olduğunu beyan edebilirler.
Öğretide konuya ilişkin farklı yaklaşımlar bulunmaktadır. Örneğin;
“Zira buradaki ispat, “kiralayanın serbest iradesi olmaksızın tahliye taahhüdünde bulunduğunun yani kişilik hakkının ihlalini ispata yönelik olduğu için senede karşı senetle ispat kuralı uygulama bulmaz.” (Gümüş, Mustafa Alper, Kira Sözleşmeleri, S.329.).
Yargıtay HGK 2017/975 E., 2021/1108 K. künyeli kararında;
“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır… Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür…”
demiştir.
07.04.2022
Hasan Doğukan Alptekin
Stajyer Avukat
