PR – M – 009
- KİRA SÖZLEŞMESİ KAVRAMI
Kullanma ve yararlanma haklarının devredilmesini amaçlayan sözleşmelerin içinde yer alan kira sözleşmesi, hem kiraya veren hem de kiracı yönünden borç doğuran bir sözleşmedir. Kiraya veren tarafından belirli ya da belirli olmayan bir süre için kullanmak veya kullanmakla birlikte ondan yararlanmak amacıyla kiracıya bıraktığı ve bunun karşılığı olarak kiracının da, kiraya verene belirli bedel ödemekle yükümlü olduğu sözleşmedir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299’da, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeye üstlendiği sözleşmedir.’’ şeklinde tanımına yer vermiştir.
TBK m. 299 ve TBK m. 357 hükümlerinde yapılan hukuki tanımlamalardan da açıkça anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin başlıca üç ana unsuru vardır. Bunlar, kiraya verenle kiracı arasında yapılan bir anlaşma, kira konusu bir mal veya hakkın kullanılmasının ya da maldan doğacak faydanın kiracıya bırakılması ve kira konusu malın kullanımından doğan bedel. Bu üç unsur olmaksızın kira sözleşmesinden bahsetmek mümkün olmayacaktır.
- KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Bir kira sözleşmesi ilk defa akdedilirken taraflar, TBK m. 27’de öngörülen sınırlamalara uymak şartıyla sözleşme serbestîsi çerçevesinde kira bedelini herhangi bir sınırlamaya takılmaksızın serbestçe belirleyebilirler. Bu durumun tek istisnası TBK m. 28’de düzenlenmiş olan gabin hükümleridir.
TBK’da kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen m. 344’ün özelliklerinin incelenmesi konunun daha iyi anlaşılması açısından faydalı olacaktır.
Söz konusu düzenlemede kira sözleşmesinin taraflar arasında çoğunlukla bir yıllığına akdedileceği varsayımından hareket edildiği anlaşılmaktadır. Bu hususta gerek TBK m. 344/I de gerekse m. 344/II ‘ de geçen ‘‘…bir önceki kira yılının…’’ ifadesinden de bu çıkarımda bulunmak mümkündür. Uygulama da alışılageldiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarının genellikle bir yıl süreliğine akdedildiği doğru olmakla birlikte bu zorunluluk da değildir.
Kira sözleşmesinin, sözleşme serbestîsi çerçevesinde tarafların isteği ile bir yılın katları şeklinde (iki yıllık, üç yıllık, beş yıllık gibi.) akdedilebildiği gibi sekiz aylık, yirmi aylık vb. süreliğine de akdedilebilecektir.
TBK m. 344/II, taraflarca yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırımına ilişkin bir anlaşma yapılmadığı durumlarda kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir düzenlemedir. Buna göre, ‘‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.
TBK m. 344/II hükmünde, hâkime kira bedelinin belirlenmesine hakkaniyete göre karar verebilme imkânı tanınmıştır. Bu hususta hâkim hakkaniyete göre kira tespiti yaparken hükmün lafzından da anlaşılacağı üzere kiralananın durumu da dikkate alınmalıdır. Ancak her halükarda hâkim karar verirken, TÜFE’de ki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacaktır. Buna karşın şayet ilgili kiralanan taşınmazın durumu bunu gerektiriyorsa hâkim tarafından hakkaniyete göre TÜFE’ de ki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından çok daha az bir artırıma karar verilebilmesi mümkündür.
TBK m. 344/III düzenlemesiyle beş yıldan daha uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi hüküm altına alınmıştır. Söz konusu hükme göre, ‘‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ şeklinde düzenlenmiştir.
TBK m. 344/III hükmünün düzenlenme amacı, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinin beş yıllık sürenin sonunda kiralanan taşınmaz ile bulunduğu mahaldeki emsal diğer taşınmazların değerinin önemli ölçüde artış göstermesine rağmen yasal TÜFE sınırlaması nedeniyle beş kira yılı süresince daha az gelir elde etmek durumunda kalan kiraya verenin, beşinci kira yılı sonunda hâkim tarafından rayiç oranda kira bedeli elde etmesini sağlamaktır. Çünkü beşinci kira yılından sonra gelecek yenilenen kira döneminde TBK m. 344/III’ e göre kira bedelini tespit edecek olan hâkim yasal TÜFE sınırını dikkate almakla beraber hükmün ilk iki fıkrasında olduğu gibi bu sınırlamalara riayet etmek durumunda kalmayacaktır.
İlgili hükümde dikkat çeken ilk husus ‘‘…anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın… ’’ ibaresidir. Buna göre taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına itibar etmeksizin ve ilgili kira sözleşmesinin taraflarca kaç yıllığına akdedildiği önemli olmaksızın kira sözleşmesinin beşinci yılının sonunda bir başka ifadeyle altıncı kira yılı yenilenme döneminde TBK m. 344/III hükümleri uygulanabilir olacaktır.
İkinci husus ise, kira sözleşmesi belirsiz süreli olarak akdedilmiş ve beş yıllık süre sona ermiş olabilir. Bu durumda yine altıncı kira yılı itibariyle yenilenen dönem kira bedeli için aynı hüküm uygulama alanı bulacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 344 ‘ün uygulama alanının 10 yılla sınırlı kalmaktadır. Çünkü 10 yıldan sonra TBK m. 347 gereğince kiraya verene kira sözleşmesini fesih hakkı tanındığı için artık kira bedelini tespit davası açma hakkı olmamaktadır.
Görüldüğü üzere TBK m. 344/III hükmü ile kira bedelinin arttırılması açısından beş yıldan daha uzun kira sözleşmeleri ile beş yıldan sonra yenilecek kira sözleşmelerinde kira bedeli artırımına ilişkin ilk beş kira yılı için TÜFE oranı üst taban olarak belirlenmiştir. Ancak beş yıllık sürenin sonunda yenilenen altıncı kira dönemi için bir üst sınır belirlenmemiş kira bedeli tespiti yapılırken göz önünde bulundurulması gerekli bir takım kıstaslar öngörülmüştür. Bunlar; TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyettir.
TBK m. 344/IV ‘ de kira bedelinin taraflarca yabancı para cinsinden kararlaştırabilmesinin şartları belirtilmiştir. Söz konusu hükmün lafzında, ‘‘ Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’ denmektedir.
Açıklandığı üzere, şayet taraflarca kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa sözleşmenin başından itibaren beş yıl boyunca kira bedelinde bir artırım söz konusu olmayacaktır. Ayrıca bu hüküm nisbi emredici nitelikte bir hüküm olduğu için bu konuya ilişkin kiracı aleyhine kararlaştırılan sözleşme şartları da kesin hükümsüz sayılacaktır. Ancak kiracı lehine değişiklik yapılabilecektir. Bu hususta tarafların kira bedelinde indirim yapabilmelerine olanak tanınması gerekir. Ayrıca kira sözleşmesinin başlangıçta bir yıl veya bir yıldan daha uzun süreli akdedilmesi madde bendinin uygulanabilirliği açısından önem arz etmeyecektir. Her halükarda kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira sözleşmesinin beşinci kira yılının sonuna kadar artışa gidilemeyecektir. Bununla birlikte bu hükmün uygulanabilmesi için kira bedelinin taraflarca yabancı para cinsinden kararlaştırılması yeterli olup ayrıca yabancı para üzerinden ödenmesi şartı da aranmamaktadır.
01.08.2021
Ensar Emre AKSOY
Avukat/Yönetici
