Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Mal Edinmesi

• Giriş:

Yabancı, doktrindeki hakim tanımlamaya göre ilgili ülkeye(bulunulan devlet ülkesi) karşı vatandaşlık bağı ile bağlı olmayan ve o bağı halen iddiaya hakkı olmayan kimsedir. Yabancılara hak tanınması noktasında devletler bir yandan insan hakları noktasındaki olumlu gelişmelere doğru yönelirken diğer taraftan ulusal egemenliğe yapılan vurgu ile kendi menfaatlerini korumak istemektedirler. Yabancılara tanınan hak ve özgürlükleri üç başlık altında irdelemek mümkündür: Siyasi haklar, kamusal haklar ve özel haklar. Çalışmada ele aldığımız ‘yabancıların taşınmaz mal edinmesi’ mefhumu özel haklar statüsüne girmektedir.

            Yabancıların taşınmaz mal edinimine başlamadan gerekmektedir ki eşya hukukunun da konusuna giren mefhum Medeni Kanun’un 8.maddesi [m.8/1 Her insanın hak ehliyeti vardır. m.8/2 Buna göre bütün insanlar, hukuk düzeninin sınırları içinde, haklara ve borçlara ehil olmada eşittirler.] uyarınca özel hukuktan doğan haklardan yabancılar eşitlik ve genellik esasında yararlanmaktadır. Tekrar belirtmekte de fayda vardır ki Anayasa 16.maddeye göre yabancıların temel hak ve hürriyetleri milletlerarası hukuka uygun olarak ancak kanunla sınırlandırılabilmektedir.

            Yabancıların taşınmaz mal edinimi Osmanlı Devleti’nde yabancı kavramının tanınmaya başladığı Tanzimat’tan bu yana hukuki metinlerde daha sarih düzenlemelere konu olmuştur. Yabancıların taşınmaz mal edinimi bu minvalde öncelikle tarihi gelişim ışığında ardından mevcut durum hukukumuzdaki düzenlemelere uygun olarak gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de taşımaz mal edinimi olarak ele alınacaktır.

• Tarihi Gelişim:

Osmanlı Devleti’nde yabancı tanımlaması Tanzimat öncesi dönemde yabancı denildiği zaman “harbi” ya da “müstemen” adı verilen gayrimüslimler manasındadır. Yabancı (ecnebi) kelimesi Tanzimat sonrası dönemde Osmanlı hukukuna da girmiştir. Tanzimat sonrasında yabancı (ecnebi) kelimesi, Müslüman olup olmamasına bakılmaksızın Osmanlı tebaasından olmayan herkes için kullanılmakla beraber “müstemen” sözcüğü de zaman zaman yabancı sözcüğü ile beraber kullanılmaya devam edilmiştir. Osmanlı Devleti’nde yabancıların taşınmaz mal edinmesi 8 Haziran 1968’de “Tebaa-yı Ecnebiyenin Emlaki Mutasarrıf Olmaları Hakkındaki Kanun”un kabulü ile mümkün hale gelmiştir. Daha öncesinde yabancıların Osmanlı topraklarında taşınmaz mal edinmesi mümkün olmamıştır. Osmanlı Devleti mal edinme hakkını hiçbir kapitülasyondan yararlanmadan çıkacak uyuşmazlıklarda Osmanlı mahkemelerinde Osmanlı kanunlarına uygun olarak çözümlenmesi şartına bağlı olarak vermiştir. Yine yabancının tabiiyetinin bulunduğu devletin ilgili kanunun ek protokolünü imzalamış olması şartıyla bu haktan yararlanmanın mümkün olduğu görülmektedir.

Mevzu bahis düzenlemeler Lozan Barış Anlaşması’na kadar devam etmiş, Lozan’ın eki olan «İkamet ve Salahiyeti Hakkında Mukavelename”nin 3.maddesinde imzalayan devletlerin tabiiyetine mensup yabancıların her türlü mal edinimine müsaade edildiği gibi sözü geçen ekin 1.maddesinde de diğer maddelerin mütekabiliyet şartına bağlandığı belirtilmiştir. Ardından yürürlüğe konulan 18 Mart 1924 tarih 422s. Köy Kanunu 87.maddesinde  yabancıların köylerde arazi ve emlak alması yasaklanmıştır. Akabinde çıkarılan Tapu Kanunu’nun 35.maddesi ise kanun ile getirilmiş kısıtlamalara uymak ve mütekabiliyet şartlarını sağlamak kaydıyla Lozan’a taraf devletler dışında kalan devlet vatandaşlarının da Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin önü açılmıştır.

Tapu Kanunu’nun 35.maddesi yabancıların Türkiye’de taşınmaz mal edinmesi noktasında 21.06.1984 Tarih/3029s., 22.04.1986 Tarih/3278s. ve 3.07.2003 Tarih/4916s. yasalar ile 3 kez değiştirilmiş 1984 ve 1986’da yapılan değişiklikte mütekabiliyet esası kaldırılmış, hangi devletlere karşı mütekabiliyetin kaldırılacağı Cumhurbaşkanı’nun yetkisine verilmiştir. Anayasa Mahkemesi ise her üç kanun değişikliğini de iptal etmiştir. (AMK, E. 1984/14, K. 1985/7, K. T. 13.6.1985; 6 AMK, E. 1986/18, K. 1986/24, K. T. 9.10.1986; AMK, 14.03.2005, E. 2003/70, K. 2005/14). 1984 ve 1986’da yapılan değişikliklere karşılık Anayasa Mahkemesi, devletin bölünmez bütünlüğünün tehdit altına girmesi, egemenliğin tahsis edilmesinde yaşanacak sorunlar ve güçler ayrılığı ilkesinin ihlali sebepleriyle kanun değişikliğini iptal etmiştir. 2003 yılında yapılan değişiklik ise daha farklı bir boyut taşımıştır. Öyle ki;

1. Karşılıklı olmak ve kanunî sınırlamalara uyulmak kaydıyla,
2. Yabancı uyruklu gerçek kişiler,
3. Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye sınırları içinde taşınmaz edinebileceklerdir.
4. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında,
5. Yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına, veya,
6. Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esas olacaktır.
7. Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının,
8. Kanunî miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile,
9. Kanunî kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlarının, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilecek ve bedele çevrilecektir.
10. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzelkişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi, Cumhurbaşkanı’nun iznine tabi olacaktır. Ancak kanunî miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmayacaktır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanunî miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Cumhurbaşkanı’nun iznine bağlı olacaktır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek, bedele çevrilecektir.
11. Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzelkişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı aynî hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartının aranmayacağı öngörülmüştür.
12. Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Cumhurbaşkanı’nun yetkili olduğu öngörülmüştür.

Böylece 4916 sayılı Yasa ile yapılan yeni düzenleme ile, karşılıklı olmak ve yasal sınırlamalara uyulmak şartıyla, yabancı gerçek kişilere ve yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde taşınmaz mal edinme olanağı getirilmiş, yasal sınırlamalar arasında bulunan 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesinin yürürlükten kaldırılması ile köyler yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimlerine açık hale getirilmiş, ayrıca 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun mülga 36. maddesinde yer alan hükümler 35. maddeye eklenerek bu madde yeniden düzenlenmiş, ancak 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nda herhangi bir değişiklik yapılmamıştır. Diğerlerinden farklı olan ve aslında kanuni sınırlamalar ile karşılıklılık esaslarına riayet eden bu yasal düzenlemeyi ise Anayasa Mahkemesi 14.03.2005 Tarih E. 2003/70, K. 2005/14 Nolu kararında “…Oysa, hukuk devletinin yukarda belirtilen işlevlerinin yaşama geçirilebilmesi için, ülkenin bütünlüğü, güvenliği, coğrafi özellikleri, stratejik konumu ve öncelikleri gözetilerek yabancıların alacağı taşınmazın yeri, arazi, arsa veya bina olmasının getireceği farklılıklar ile satın almanın amacı, koşulları ve devirde uyulacak usul ve esaslar gibi hususların yasada belirtilmesi gerekir. Yasaların açık, anlaşılabilir ve sınırları belirli kurallar içermesi gereğinin hukuk güvenliğinin gerçekleşmesi için ön koşul kabul edildiği hukuk devleti anlayışına da ters düşer.” diyerek iptal etmiştir.

Son iptal kararı üzerine 03.07.2008 Tarih ve 5782s. “Tapu Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile Tapu Kanunun m.35/7 ve 8. fıkraları ile 03.05.2012 Tarih ve 6302s. Kanun ile Tapu Kanunun 35 ve 36.maddeleri yeniden düzenlenmiştir.

• Mevcut Durum:
• Gerçek Kişiler Bakımından: Yukarıda sayılan kanun değişiklikleri itibariyle mevcut durum ele alındığında yabancı kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal edinimini ‘karşılıklılık’ ve ‘kanuni sınırlamalara uyma’ kriterlerine bağlandığını görmekteyiz.

Karşılıklılık ilkesi Tapu Kanunu’nun ilk kez yürürlüğe girdiği 1934 yılından bu yana kanunda yerini korumaya devam etmiştir. Kanun koyucu mülga 5444s. Tapu Kanunun m.35/6 da karşılıklılık ilkesine şu şekilde açıklama getirmiştir: “Karşılıklılığın tespitinde hukuki ve fiili durum esas alınır. Bu ilkenin kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır.”

Belirlemede öncelikle hukuki ve fiili durumun esas alınacağı kabul edilmiştir. Yani hem bir sözleşmeye dayalı hak tanınmasının olması hem de fiili karşılıklılığın yani uygulamada yabancının vatandaşlık bağıyla bağlı olduğu devletin idaresinin bunu uyguluyor olması esası birlikte aranacaktır. Ek olarak toprak mülkiyeti hakkı tanınmasa da diğer taşınmazların(bina, kat mülkiyeti vs.) edinimi noktasında karşı devletin kendi vatandaşlarına tanıdığı hakları Türk vatandaşlarına da tanıması beklenmektedir. Bu haklardan Türk vatandaşlarını eşit olarak yararlandıran devlet vatandaşlarına toprak mülkiyetinden de yararlanma hakkı verilecektir.

Lakin yapılan son değişiklikle Cumhurbaşkanı’nın karşılıklılık ilkesini gözetmeksizin ‘uluslararası ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde’ belirlenen ülke vatandaşlarına taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinme imkanı tanınmıştır. Ayrıca yine 35.maddeye 3.fıkraya göre göre yabancıların taşınmaz mal edinmesi Cumhurbaşkanı kararıyla ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik ve miktar olarak belirlenebilir, sınırlandırılabilir, kısmen veya tamamen durdurulabilir ya da yasaklanabilmektedir.

İkinci kıstasa baktığımızda ise kanuni sınırlamalara uya kıstasıdır. m.35 f.1 hükümlerine göre ilk kanuni sınırlama yüz ölçümü bakımından getirilmektedir. Öyle ki, taşınmazlar yahut bunların üzerine kurulacak sınırlı ayni hakların toplam alanı, (1) özel mülkiyete konu olan ilçe yüzölçümünün %10’unu (2)kişi başına ise ülke genelinde 30 hektarı geçmemelidir. Daha önce 5782s. Kanunla getirilen sınırlamalarda yüzölçümünün ancak 2,5 hektar olabileceği düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra f.4’e göre yabancıların yapı yapmaları için geliştirdikleri projeyi ilgili bakanlığın(Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) onayına iki yıl içinde sunmaları gerekmektedir. Projenin başlama ve bitiş tarihleri belirlenerek onaylanması halinde tapu siciline kaydedilmek üzere taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilmektedir. Projenin süresi içerisinde tamamlanmasının takibi ilgili bakanlıktadır. f.6’ya göre Tamamlanmadığı takdirde Maliye Bakanlığı’nca tasfiye edilmek üzere 1 yıla kadar bir süre verilecek, süresi içerisinde tasfiye edilmeyen taşınmazın tasfiyesi Maliye Bakanlığı’nca yapılacak ve bedeli hak sahibine ödenecektir.

Diğer bir sınırlama “Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu” na göre getirilmiştir. m.7/1-a ve c hükümlerine göre birinci dereceden askeri yasak bölgelerde bulunan taşınmazlar kamulaştırılmakta ve yabancıların buralara geçici dahi olsa girmeleri ve oturmaları Genel Kurmay Başkanlığı’nın iznine tabi tutulmaktadır. m.9/b hükümlerine göre ikinci dereceden askeri yasak bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinmesi yasaktır ve bu bölgelerde yabancılara ait taşınmazların tasfiyesine ilişkin karar verme yetkisi Cumhurbaşkanına bırakılmıştır. m.9/c hükümlerine göre ise yabancılar bu bölgelere girememekte, bu bölgelerde oturamamakta, çalışmamakta ve taşınmaz kiralayamamaktadır.

      2007’de çıkarılan 5580s. Özel Öğretim Kurumları Kanunu’na göre yabancı okullar, Cumhurbaşkanı’nun izniyle yeni arazi edinebilmekte ve kapasitelerini en fazla beş misline kadar çıkarabilmektedirler. Aynı arazi üzerinde ise yine bakanlığın iznine tabi olarak öğrenci, bina ve donanım kapasitelerini bir kat artırabilmektedirler. Bunlar dışında yabancı okulların yeni bina edinmesi, şube açması, mülk kiralamaları yasaklanmıştır.

        Son olarak Mukabele-i Bismil Kanunu m.1 “idari kararlarla yahut istisnai kanunlarla Türklerin mülkiyet haklarını kısmen veya tamamen kısıtlayan devletlerin, Türkiye’deki vatandaşlarının mülkiyet hakları, Cumhurbaşkanı kararı ile karşı işlem tedbiri olarak kısmen veya tamamen kısıtlanabilir ve menkul ve gayri menkullerine el konabilir.” demektedir.

• Tüzel Kişiler Bakımından: Tapu Kanunu ilk çıktığı yıllarda yabacı tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz mal edinmesine izin vermemiştir. Ardından 5444 sayılı kanunla 35.maddede yapılan değişiklikte yabancı uyruklu tüzel kişilerin ancak özel kanunlarla taşınmaz mal ve bunlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebileceği düzenlenmiştir. 6302 sayılı kanunla getirilen değişiklikle de bu düzenleme aynen korunmuştur.

Kanun öncelikle yabancı uyruklu sayılacak tüzel kişilerin yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilikler olduğunu belirtmektedir. İkinci olarak tüzel kişilerin ancak özel kanunlarla düzenlenen haklardan yararlanarak taşınmaz mal edinebileceğini ve bunlar üzerinde sınırlı ayni hak kurabileceğini söylerken, rehin hakkını bunlardan ayrı tutarak rehin hakkı için Türkiye vatandaşları ile yabancıların eşit koşullardan faydalanmasını sağlamıştır. Tabi ki, yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de mal edinmesine yönelik mütekabiliyet ve kanuni sınırlamalara uyma yukarıda gerçek kişiler için sayılan kıstaslara tabidir.

Yabancı tüzel kişilerin Türkiye’de ticari faaliyetlerini artırmak adına Özelleştirme Kanunu, Maden Kanunu, Türk Petrol Kanunu, Turizmi Teşvik Kanunu, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu, Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun, Milli Parklar Kanunu, Kültür Yatırımları ve Girişimlerini Teşvik Kanunu, Petrolün Boru Hatları ve Transit Geçişine Dair Kanun, Elektrik Piyasası Kanunu, Bankalar Kanunu, Endüstri Bölgeleri Kanunu ve Petrol Piyasası Kanunlarında Türkiye’de taşınmaz mal ediniminin kolaylaştırıldığı görülmektedir.  

Son olarak özellikle internet üzerinden devletçe yapılan hukuki ve fiili bilgilendirmeler ile taşınmaz mal iktisabına ilişkin bilgi, belge ve başvuruların internet üzerinden yapılmasının sağlanmasıyla kolaylaştırma çabası içerisinde olduğu gözlemlenmektedir.

2015

Mesut ÖZDEMİR

Avukat/Kurucu

Kaynakça:

• Çiçekli, Bülent, Yabancılar ve Mülteciler Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 5. Baskı, 2014
• Mutlu, Levent, Yabancı Kişilerin Türkiye’de Mal Edinimi Yönüne Avrupa Birliği ve Türkiye, TBB Dergisi, s.59, 2005, ss.264-309
• Yavuz, A. & Bayık C. Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Mal Edinim Politikası ve Endişeler, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı 2 – 6 Nisan 2007, Ankara
• Uzun B. & Yomralıoğlu T. Türkiye’de Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimi: Arazi Yönetimi Bağlamında Bir İnceleme, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı 2 – 6 Nisan 2007, Ankara
• Özcan, Selim, Yabancıların Taşınmaz Mal Mülkiyeti Edinmesi: Amasya Örneği, History Studies, Vol. 2/2, 2010
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Resmi İnternet Sitesi, Yabancıların Taşınmaz Mal Edinimi Sayfası: http://www.tkgm.gov.tr/tr/icerik/yabancilarin-tasinmaz-edinim-rehberi , Erişim Tarihi: 18.11.2015
• Dış İşleri Bakanlığı Resmi İnternet Sayfası, Yabancılar İçin Türkiye’de Taşınmaz Satın Alma Rehberi Sayfası: http://www.mfa.gov.tr/yabancilar-icin-rehber.tr.mfa , Erişim Tarihi: 18.11.2015